[案例]孙女士看好了一套在建房屋，与房地产开发企业于2005年11月签订了一份商品房预售合同。孙女士按照合同约定支付了部分房款6万元。2006年2月，孙女士又看中了同一小区的另一套房屋，便提出换房，这一要求被开发企业拒绝。孙女士认为：按照我国《城市房地产管理法》的规定，商品房预售，应当取得商品房预售许可证。但当初该商品房预售合同签订时，开发企业还没取得商品房预售许可证，该商品房预售合同显然违背了法律规定，应当无效。在双方协商未果的情况下，孙女士提请威海仲裁委仲裁，要求自己退 房、开发企业退款。最终，仲裁裁决书驳回孙女士的仲裁请求。
[专家点评]威海职业学院法学教师毕可慧：商品房预售，也被称作“楼花买卖”，即房产开发企业将正在建造中的房屋预先出售给买方。为了防止房产开发企业经营不善或恶意炒作损害买方利益，法律对商品房预售限定了严格的条件。《城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”由此看来，房产开发企业未取得预售许可证明而订立的商品房预售合同，应当被认定无效。但应考虑到，该商品房预售合同的订立是双方当事人的真实意思体现，因此在法律实务中允许对合同的效力进行补正。根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，开发企业虽然在订立合同时未取得商品房预售许可证明，但在申请仲裁前补办取得了预售许可证明，仲裁委可以认定该预售合同有效，孙女士的仲裁请求就得不到支持。
误区二：认购书内容是否齐备无所谓
[案例]王某在朋友介绍下，于2005年4月份认购了一套楼房，并交纳了定金2万元。房产开发企业为他出具了收据。收据上写明：某小区7号楼301室，基价每平方米2380元，办理预售许可证后及时签订合同。2006年3月，房产开发企业提出因建设成本增加，房屋价格要调至每平方米2580元。王某对此不能接受。他认为，自己订购那套房屋时价格约定得很明确，任何一方都不能擅自改变。在房产开发企业拒绝交付房屋的情况下，王某要求房产开发企业将已订购的该房屋出售给自己。最终，双方当事人签收仲裁调解书，由房产开发企业双倍返还王某定金共计4万元。
[专家点评]威海仲裁委张滨：房产开发企业与买方在签订房屋买卖合同之前可能订立认购书(预订书、订购书、意向书、允诺书、购买房屋的定金收据等)。其目的是将来订立买卖合同，其法律性质是预约合同。预约合同是个很重要的法律概念，违反预约合同，应承担缔约过失责任。对预约合同不能强制实际履行，是预约合同的特征之一。因此，在房产开发企业拒绝将该套房屋出售给王某的情况下，不能强制履行。但房产开发企业违反了预约合同，可以按照定金的规定处理。我国《关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条也有相关规定。王某与开发企业在订立认购书后未能订立商品房买卖合同的原因，在于开发企业违反约定，擅自提高价格。因此，王某可以要求开发企业双倍返还定金。应当强调的是，在现实生活中也有这样的情形，即房产开发企业与买方在签订房屋买卖合同之前订立的认购书，对房产交易内容约定得比较详细，而且开发企业已经按照约定收受了购房款，则认购书的性质发生了转化，已不再是预约合同，而是貌似预约合同，实为买卖合同。违反买卖合同则要根据《合同法》第一百零七条的规定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期……”王某持有的收据内容很简单，尤其缺少上述第(四)、(五)项，致使房产交易存在事实或法律上障碍，更谈不上开发企业按照约定收受购房款的问题。显然依据上述规定，该收据不能认定为商品房买卖合同，其性质仍为预约合同。
误区三：房屋面积误差结算以误差比3%为分水岭
[案例]宋某在2006年3月与房产开发企业签订了商品房买卖合同，约定房屋建筑面积为100平方米，每平方米价款为3200元。宋某在办理房屋所有权证时得知，房屋的建筑面积为96平方米。开发企业返还了宋某4平方米的房价款12800元。宋某认为，自己经常听说遇到房屋面积“缩水”时，面积误差比超过3%部分的房价款应由开发企业双倍返还。按此赔付，开发企业尚欠自己3200元。最终，仲裁委驳回宋某的仲裁请求。
[专家点评]山东大学法学硕士闫建功：我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”在此具体分解该条，实际包含两层意思，处理开发企业交付的商品房出现的面积误差，首先应看合同有无特别约定。合同有约定的按合同约定；合同没有约定的，以面积误差比绝对值在3%(含3%)以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。宋某与开发企业签订的商品房买卖合同对房屋面积误差处理方式的约定很明确，是据实结算。因此，宋某的请求没有法律依据。
误区四：逾期交付的违约金约定得越高越好
[案例]刘女士与房产开发企业在平等自愿的基础上签订了一份商品房预售合同。合同约定：2005年1月底前交房，如逾期交房，按已付款日万分之六的比例计算违约金。合同签订后，刘女士支付购房款50万元，但开发产企业直到2006年3月底才交付房屋。开发企业逾期交房14个月。刘女士认为，双方签订的商品房预售合同是双方真实的意思表示，应合法有效，对方应按合同中的约定，支付违约金12.6万元。但房产企业以违约金过高为由拒绝其要求。刘女士遂向威海仲裁委申请仲裁，要求开发企业支付违约金12.6万元。最终，双方当事人签收仲裁调解书，由房产开发企业支付刘女士违约金4万元。
[专家点评]山东大学法学博士董学立：违约金是一种责任形式，同时也是一种独特的担保方式，虽然属于当事人签订合同的意思自治范围，但也不是绝对的，是要受到一定条件制约和限制的，不能完全由当事人约定。我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”也就是说，如果房产开发企业以约定的违约金过高为由请求减少的，首先必须确定因违约造成的损失，在确定了损失后，如果违约金的数额超过了损失的130%，则可以认定为过分高于损失，仲裁庭可以酌情调整到130%以内。当事人双方在合同中约定违约金按照已付款日万分之六的比例计算，导致总价款为50万元的合同仅违约金就要支付12.6万元，从常理来判断明显过高。但从法律规定来看，应当根据所造成的损失为标准进行判断。我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
刘女士与房产开发企业在合同中并未约定损失赔偿额，也没有约定损失赔偿额的计算方法，应按照有关房租标准确定损失，即按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算损失。在庭审过程中，房产开发企业以约定的违约金过高为由向仲裁庭请求减少违约金，房产开发公司支付的违约金最多是同地段同类房屋租金标准的1.3倍，刘女士要求房产开发公司支付合同约定的12.6万元显然是不能成立的。
误区五：“订金”与“定金”通用
[案例]董某在今年3月通过朋友介绍看中了于女士准备出售的一套二手房，在看房现场他们当即签订了买卖协议。其中约定先由董某支付“订金”6千元。于女士出具的收据中写明：收到订金6千元。后来由于种种原因，董某不想买那套房屋了。当他表达出自己不愿购买又想要回那6千元的意思后，卖方于女士认为他毫无诚信可言，既然违约了当然无权要回那6千元。董某最后表示只退一半也可，同样遭到拒绝。董某遂向威海仲裁委申请仲裁，要求于女士返还6千元。最终，仲裁裁决书支持董某的仲裁请求。
[专家点评]山东东方未来律师所王传生主任：“订金”和“定金”虽然读音相同，但法律处理的结果却大相径庭。我国《担保法》、《合同法》都有这样的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而“订金”则没有担保的性质，不发生“定金”的法律效力。董某与于女士签订的买卖协议中约定的是“订金”，于女士出具的收据中也写明：收到订金6千元。双方对此6千元没有另外约定定金性质，所以不能适用法律关于定金的规定，于女士拒绝返还6千元没有法律依据。假设在合同或收据中有这样的内容：若买方违约，不退订金；若卖方违约，双倍返还订金。则说明当事人约定了定金性质，无论写明的是“订金”还是“定金”，都适用法律关于定金的规定。